CONSULTORIO FINANCIERO

Fernando Salazar Escobar

¿Qué sucede cuando entra en mora un crédito hipotecario?

Según las políticas establecidas por la mayoría de bancos que prestan para vivienda en Colombia, a partir de la tercera o quinta cuota que registre mora se puede iniciar el cobro jurídico. Las propias entidades se encargan de notificarle al deudor la situación en que se encuentra su crédito y la acción que emprenderá para sanear la obligación. Si se presenta esta situación, la persona tiene un plazo máximo de tres días para reponer esa demanda y sólo cinco para contestarla.

El deudor también puede indagar si el banco le adelanta una acción judicial solicitando un certificado de libertad del inmueble, y si ha dejado de pagar debe tramitarlo después del mes. Ahora bien. La notificación es la comunicación que envía un juez advirtiéndole que le han demandado y las causas que llevaron a la acción, ante lo cual la persona tiene derecho, mediante un abogado, a explicar y expone esas circunstancias. Después de la notificación tiene un plazo máximo de cinco días para contestar la demanda.

¿Qué se entiende por el secuestro del inmueble?

El embargo y el secuestro del inmueble son diligencias anteriores al proceso y sólo buscan salvaguardar ese activo como garantía de las obligaciones que están pendientes por cancelar, pero no significa que ya le estén quitando la vivienda. Normalmente un auxiliar de la justicia hace el inventario de la vivienda y verifica el estado de la misma, como una etapa dentro del proceso, pero le dejan en depósito la casa para que siga viviendo, no le desalojan.

¿Por qué se lleva a cabo el avalúo de la vivienda en estos casos?

El avalúo no es otra cosa distinta que el estudio realizado por un especialista nombrado por el juez para que determine el valor del un inmueble, una vez que ordena el remate del mismo cuando la persona no cumple con el pago de la obligación contraida con la entidad financiera, en este caso particular. El remate del inmueble, por su parte, es la venta por subasta pública de ese inmueble, o de los bienes secuestrados al mejor postor. El proceso no dura sino unos minutos y se le adjudica a la persona que mayor precio ofrezca por la vivienda. La base del precio del remate será el 70 por ciento del monto del avalúo.

¿En qué momento del proceso se registra el desalojo de la vivienda?

El desalojo es la diligencia que adelantan los abogados de la entidad que demanda sobre el deudor, previa orden de un juez competente. Consiste en la desocupación del inmueble rematado por parte de los demandados. Más adelante se procede a la entrega de la vivienda a quien resultó “ganador” dentro del proceso de remate de la misma. Antes de proceder a entregar el inmueble, el demandado debe verificar primero si en su contra existe un proceso judicial y si ya se vencieron todas las etapas del mismo para defenderse y salvar su casa.

¿Es viable la acción de tutela para defender la vivienda?

No es una figura adecuada para ello, pero sí puede operar como un remedio provisional en casos extremos, para un remate o un desalojo cuando la persona llega tarde para que la defiendan. Pero hay que complementar esa tutela con otro proceso que puede durar en promedio dos años o más, dependiendo de las pruebas y qué tan rápido se mueva en el juzgado.

En los últimos años los deudores hipotecarios que han enfrentado problemas con sus créditos han acudido a las acciones de grupo para defender su causa. Se trata de un proceso colectivo que busca una indemnización por los daños y perjuicios causados por el cobro de valores excesivos que fueron adelantados por los bancos en todos los créditos hipotecarios. Dicha alternativa procura la devolución de esos dineros a valores actuales más los intereses que debieron producir, de conformidad con lo ordenado por la Corte Constitucional.

¿Para qué sirve una reliquidación del crédito hipotecario?

La reliquidación es volver a liquidar el crédito hipotecario que le concedieron a una persona en el pasado, depurándolo de valores inconstitucionales. Este proceso es fundamental para saber cuál es el verdadero estado de la obligación. Esa es la finalidad de la misma, determinar cuál debió haber sido el comportamiento del crédito, los pagos que en justo derecho y conforme a las sentencias del la Corte Constitucional le correspondía pagar.

¿Un crédito en Upac puede pasar a UVR o de éste a pesos?

No. Los contratos sólo se pueden variar por el consentimiento de ambas partes y aunque le cobren en UVR no está obligado a pagar con esa figura, tiene indagar bajo qué condiciones se efectuaron esos cambios en el contrato de crédito y solicitar a la entidad que mantenga lo pactado en un comienzo. De no obtener una respuesta positiva al respecto, la alternativa puede ser la de demandar para que un juez le revise el contrato y obligue al banco a que le cobre lo justo.

La República 10-oct-2005